Vendere un immobile può rivelarsi meno semplice del previsto: ci sono vincoli burocratici e requisiti legali da rispettare.
L’iter, nel suo complesso, è codificato, ma le sorprese sono sempre dietro l’angolo. Conoscere tutti i requisiti legali connessi alla vendita di un immobile è l’unica strategia utile per evitare di incorrere in multe. La prima cosa da fare, rispetto ai requisiti da rispettare, è informarsi sulla documentazione richiesta.
Prima di arrivare alla stipula dinanzi al notaio del contratto definitivo di compravendita, bisogna passare per altre “stazioni” fondamentali, fra cui il compromesso, ovvero il contratto preliminare. Tale atto è l’accordo con cui le parti si impegnano a stipulare in futuro il contratto definitivo: una promessa che vale per vincolare definitivamente acquirente e venditore affinché non abbiano ripensamenti.
Per la stipula del compromesso non ci sono obblighi di legge (volendo, si potrebbe passare direttamente al contratto definitivo), ma la consuetudine e la convenienza impongono che non si possa prescindere dal contratto preliminare. Tra l’accordo verbale e la stipula dell’atto finale, infatti, può passare molto tempo, ed è meglio confermare il proprio impegno e ottenere una garanzia simile dalla controparte. Anche perché chi compra potrebbe essere bloccato o rallentato da altri pensieri (richiesta del mutuo, trasloco, ristrutturazione, eccetera).
L’impegno è supportato non solo dalla forma scritta del compromesso (che anticipa gli elementi importanti del contratto definitivo, come il prezzo e l’identificazione delle parti e dello stato dell’immobile) ma anche dal versamento di una caparra: l’acquirente interessato versa una certa somma in modo che, in caso di mancata stipula del contratto definitivo, ci si possa rifare trattenendola. La garanzia vale anche per l’acquirente, che può richiedere il doppio della caparra.
La documentazione indispensabile per vendere l’immobile
La legge impone a chi vuole vendere casa il rispetto di requisiti soggettivi e oggettivi. Gli stessi requisiti sono chiesti all’altra parte. I requisiti oggettivi sono quelli che riguardano il contratto stipulato, come per esempio l’esatta indicazione del bene compravenduto. Tra i requisiti soggettivi, i più importanti sono la capacità d’agire e la legittimazione a disporre del bene. L’età non è una vera discriminante: un minorenne può vendere casa se si affida ai genitori previa autorizzazione del giudice tutelare.
Prima di vendere casa è opportuno procurarsi la visura e la planimetria catastale, il certificato di destinazione urbanistica e il certificato di agibilità o abitabilità. In pratica, è necessario dimostrare che l’immobile sia libero da vincoli o gravami (come ipoteche o usufrutto): tutti limiti che potrebbero ostacolare la vendita. Ma la visura ipocatastale non è obbligatoria: si offre solo su richiesta.
Serve anche l’atto di provenienza. Se applicabile, bisogna fornire il regolamento del condominio. Poi serve anche l’attestato di prestazione energetica (il cosiddetto APE). Questo documento è diventato obbligatorio solo negli ultimi anni: deve per forza essere fornito all’acquirente.
Ovviamente è necessario il rogito notarile. Per concludere la vendita ci vuole un opportuno atto notarile che valga per garantire il senso legale della transazione. Multe possono scattare se manca la regolarità urbanistica e degli impianti. L’immobile venduto deve essere conforme alle normative urbanistiche e gli impianti devono essere a norma.
Se l’acquirente scopre che mancano documenti essenziali o che gli attestati non sono validi potrebbe anche chiedere la risoluzione del contratto di compravendita. Il venditore dovrebbe quindi restituire l’importo dell’acquisto e potrebbe dover affrontare danni eventuali e cause legali. Sono anche previste penali e sanzioni.
