Chi deve pagare per le spese di manutenzione in un condominio con cortile esclusivo? Ecco quello che c’è da sapere.
Come si ripartiscono le spese relative alle parti comuni di un condominio è cosa nota: ogni proprietario paga in proporzione ai millesimi che gli spettano. Ciascuno invece paga per sé per quanto riguarda costi e spese della sua proprietà privata, ovvero riferite alle unità immobiliari di cui è titolare (appartamento, garage, cantina e via dicendo).
Non sempre però questa regola è valida. Il Codice civile (all’articolo 1126) stabilisce che le spese del lastrico solare – anche quando è privato – devono essere ripartite proporzionalmente tra i condomini. La domanda che sorge spontanea allora è: questa regola si applica anche per le spese di pulizia e luce per il cortile esclusivo?
In pratica bisogna capire se i condomini devono contribuire a sostenere i costi del cortile anche se questo è usato esclusivamente da un unico proprietario. Considerata in maniera così astratta la domanda sembra avere una risposta ovvia. Ma le cose non sono così scontate come possono apparire a prima vista.
Condominio con cortile esclusivo; chi paga le spese di pulizia e luce?
Anche se privato, il cortile fornisce aria e luce a tutto il condominio. In sostanza, il cortile ha un’utilità collettiva anche se soltanto uno dei condomini può accedervi. In genere il cortile è considerato parte comune, ovvero al servizio di tutti.
Può accadere però che il titolo – cioè l’atto costitutivo del condominio, il rogito con cui si è venduta la prima unità immobiliare – stabilisca diversamente. Se dunque la proprietà del cortile è stata ceduta dal costruttore originario del condominio, questo spazio è attribuito in maniera esclusiva. Bisogna però fare attenzione a non confondere proprietà e uso esclusivo.
Se un condomino ha la proprietà esclusiva del cortile dovrà farsi carico di tutte le spese (pulizia, luce, manutenzione, ecc.) come per qualunque parte del suo appartamento privato, a meno che i lavori non si siano resi necessari a causa della condotta colpevole di altri condomini, che in questo caso saranno chiamati a sostenere le spese (pensiamo ad esempio a dei rifiuti gettati in cortile dai piani superiori).
Diverso il discorso se parliamo di un cortile a uso esclusivo. Non si tratta di un cortile privato, ma di uno spazio che può essere usato esclusivamente da un condomino (che dunque non ne è proprietario: ha solo l’uso esclusivo del cortile). Il diritto all’uso esclusivo non toglie che la proprietà del cortile rimanga comune, ossia di tutti i proprietari.
Pertanto le spese del cortile attribuito in uso (non in proprietà) esclusivo andranno ripartite tra tutti i condomini, esattamente come quelle di qualunque altro spazio comune. Il cortile in uso esclusivo resta di proprietà comune. Di conseguenza tutti i condomini – salvo diverse disposizioni di legge o del regolamento contrattuale – saranno chiamati a contribuire alla spese di manutenzione.
