Si può cambiare il riparto delle spese condominiali? La risposta è sì, ed è importante sapere come. Ecco cosa devi tenere a mente.
Quando si parla di cambiare il criterio di ripartizione delle spese condominiali, ci sono alcune cose che vanno tenute a mente. La prima di questa è l’articolo 1123 del codice civile, che stabilisce che le quote vanno divise in base ai millesimi di proprietà. Questa norma, però, stabilisce anche quando è possibile modificare la ripartizione. Procediamo quindi con ordine e vediamo per bene come si affronta la questione.
Chiariamo prima di tutto la differenza tra regolamento di condominio contrattuale e assembleare. L’approvazione del regolamento deve passare per la maggioranza dei presenti in assemblea, corrispondenti ad almeno metà del valore dell’edificio. Se il regolamento ha norme che impongono limiti sull’uso di proprietà private o condominiali, di contro, è necessaria l’approvazione all’unanimità. Questo è il motivo per cui spesso il regolamento viene deciso all’atto di compravendita, ottenendo l’unanimità già all’acquisto. In questo caso si parla di regolamento contrattuale. Quando il regolamento viene approvato in assemblea a maggioranza, invece, si parla di regolamento assembleare.
Riparto spese condominiali: come ottenerlo
Come già detto, la ripartizione delle spese condominiali avviene secondo i millesimi di proprietà, come stabilito dall’articolo 1123 del codice civile. Questo prevede due ipotesi: in caso di beni o servizi che devono servire i condomini in modo diverso, la ripartizione tiene conto dell’uso maggiore dei servizi stessi. Secondo questa scelta, per esempio, chi vive ai piani più alti pagherà di più per l’uso dell’ascensore.
Quando invece si tratta di un condominio con più scale, cortili o edifici, la ripartizione avverrà solo tra chi utilizza queste aree. Se ci sono due scale, quindi, ognuna pagherà solo il proprio ascensore. L’articolo si chiude, però, dicendo che questi criteri valgono sono salvo diversa convenzione, ovvero in caso non venga deciso qualcosa diversamente.
Di conseguenza, si può modificare il criterio di riparto delle spese condominiali a patto che ci sia il consenso di tutti i condomini. Questo vale a prescindere dal fatto che il regolamento sia contrattuale o assembleare. Di conseguenza, quando si vuole modificare le tabelle al principio della ripartizione secondo millesimi serve l’unanimità, mentre quando non si usa quel criterio (come per ovviare a un errore iniziale) basta la maggioranza.
Esempi di situazioni che richiedono l’unanimità sono quando si consente a un condominio di non pagare una certa spesa, quando sia fa uno sconto a un condomino o quando si stabilisce che la ripartizione delle spese avvenga solo sull’uso effettivo e non potenziale di un bene. In caso manchi l’unanimità la Cassazione impone due modalità diverse.
Se la delibera modifica i criteri per una sola annualità va contestata entro trenta giorni, mentre se la delibera modifica il criterio per sempre questa è impugnabile in qualsiasi momento, senza limiti di scadenza. Dipende, quindi, dalla durata del cambiamento – nel primo caso, infatti, superati i 30 giorni la delibera non potrà più essere contestata, e quindi resterà valida in futuro.
