Ripartizione spese in condominio: come non pagare più del dovuto, allarme dei CAF

Le spese condominiali non vanno sempre ripartite in quote uguali tra tutti i condomini: ecco cosa succede quando si deve riparare il lastrico.

Il lastrico solare, definito anche terrazza a livello o tetto piano, è la superficie piana che costituisce la copertura di un edificio. La sua funzione principale è quella di proteggere l’edificio stesso dalle intemperie, come pioggia, neve, sole e vento. Se ben eseguito e coibentato può contribuire all’isolamento termico dell’edificio, limitando quindi i consumi energetici legati al riscaldamento.

La parte più importante del lastrico solare è lo strato impermeabile, che impedisce all’acqua di penetrare nella struttura sottostante. Questo strato può essere realizzato con diversi materiali, come guaine bituminose, membrane sintetiche o coperture liquide. Tale strato è solitamente ricoperto da una pavimentazione che rende il terrazzo condominiale calpestabile.

Come si dividono le spese per le riparazioni del lastrico solare?

Oltre alla funzione primaria di protezione dell’edificio, il lastrico solare può avere anche altre funzioni:

• può essere adibito a spazio fruibile dai condomini, per esempio come terrazza, giardino pensile o solarium
• può essere utilizzato per l’installazione di vari impianti come antenne e pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica.

Come si può facilmente intuire, è interesse di tutti i condomini che il lastrico solare si trovi sempre in buone condizioni: questo significa che quando dovesse danneggiarsi i condomini dovranno essere tutti coinvolti nella sua riparazione, anche se in diverse percentuali.

Nel caso in cui un singolo condomino di renda responsabile del danno, magari per incuria o perché stava svolgendo attività non consentite sul terrazzo condominiale, gli altri condomini non avranno ragione di essere coinvolti nella spesa: chi ha provocato il danno dovrà farsi completamente carico delle sue riparazioni.

In tutti gli altri casi, cioè quando il lastrico viene danneggiato dalle intemperie oppure subisce un’infiltrazione d’acqua, allora tutti i condomini dovranno attivarsi allo scopo di contribuire alle spese.

A disciplinare tale ripartizione è l’articolo 1126 del Codice Civile, in cui si stabilisce che un terzo dei costi dovrà essere sostenuto dai proprietari degli appartamenti appena sotto il tetto, mentre gli altri due terzi della spesa saranno ripartiti tra tutti gli altri condomini sulla base dei millesimi posseduti.

Cosa succede se un condomino ha diritto all’utilizzo esclusivo del terrazzo oppure se vi ha accesso anche non possedendo appartamenti all’ultimo piano? In questo caso sarà lui a doversi far carico di 1/3 della spesa o a dividere la somma con i proprietari degli appartamenti all’ultimo piano.