L’acquisto di una casa comporta tante cose, tra cui controllare se l’immobile proviene da una donazione. Come proteggersi in questi casi?
Per capire i rischi di una donazione è necessario conoscere la disciplina sulla successione. La legge prevede che i parenti più stretti del defunto abbiano il diritto a una quota minima del suo patrimonio, chiamata legittima.
Questa quota varia a seconda del numero di legittimari presenti. Gli eredi legittimari sono il coniuge (anche se separato), i figli e i genitori (se non ci sono figli). Se il defunto ha lesinato la quota di legittima di uno degli eredi legittimari tramite disposizioni testamentarie, quest’ultimo ha 10 anni di tempo per la contestazione della divisione dell’eredità e ottenere la sua quota. Questa azione è chiamata “azione di riduzione” per lesione della legittima.
Se una persona divide il proprio patrimonio tramite donazioni prima di morire, queste donazioni possono ledere le quote di legittima degli eredi. I legittimari hanno il diritto di agire contro le donazioni fatte dal defunto per revocarle e ripristinare la quota di legittima lesa. Se il donatario vende l’immobile donato entro 20 anni dalla trascrizione della donazione, gli eredi legittimari possono imporre la restituzione del bene. Dopo 20 anni, la vendita diventa definitiva e l’acquirente non rischia più nulla.
Come deve tutelarsi chi acquista da una donazione?
Ci sono cinque mezzi per evitare l’azione di restituzione dei legittimari quando si acquista una casa proveniente da una donazione. Il primo mezzo è l’obbligo di informazione che grava sul venditore e sul notaio, i quali devono informare l’acquirente del fatto che l’immobile proviene da una donazione prima che firmi il contratto.
In caso di omessa informazione, il venditore e il notaio devono risarcire l’acquirente e pagargli il controvalore dell’immobile e i costi derivanti dall’acquisto inutile. Il secondo mezzo è verificare se sono trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione, poiché dopo tale termine l’azione di restituzione è prescritta. Il terzo modo consiste nell’imporre al venditore una polizza fideiussoria, ma questa soluzione potrebbe essere costosa e influire sul prezzo di vendita.
Il quarto modo consiste nell’ottenere una rinuncia all’azione di restituzione da parte degli eredi legittimari, ma questa opzione è possibile solo se il donante è già deceduto e gli eredi non possono stipulare alcun accordo prima dell’apertura della successione. Si possono evitare i rischi della donazione attraverso un atto di rinuncia alla donazione da parte del donatario, che permette al bene di tornare nel patrimonio del donante. Quest’ultimo può poi vendere il bene al terzo interessato, evitando così l’azione degli eredi del donante, che possono impugnare solo le donazioni e non le vendite.
