Particelle catastali: nozioni fondamentali e tecniche di rilevamento

Vediamo i principi essenziali delle particelle catastali, le tecniche di rilevamento più avanzate e i diversi tipi di atti di aggiornamento necessari per rappresentare le variazioni territoriali in modo preciso e normativamente conforme.

In un settore così dinamico, l’aggiornamento professionale diventa indispensabile per mantenere elevata la qualità del proprio lavoro e adeguarsi alle ultime innovazioni. Acquisire i crediti formativi per geometri richiesti dall’Albo può essere l’occasione giusta per ampliare le competenze sulle moderne tecniche di rilievo planimetrico e GPS, rispondendo così alle esigenze di un ambito in continua evoluzione, sia dal punto di vista normativo che tecnico.

Definizione e struttura della particella catastale

Le particelle catastali rappresentano l’unità minima della suddivisione territoriale nel catasto italiano. La particella catastale, come definita dall’Agenzia delle Entrate, rappresenta una porzione di terreno o un fabbricato, inclusa l’eventuale area di pertinenza, situata all’interno di un foglio catastale. Ciascuna particella è identificata da un codice univoco, generalmente numerico, che permette di catalogare il territorio per finalità fiscali e tecniche in modo da identificare correttamente ogni proprietà.

Come sai, in Italia, il sistema catastale è organizzato su due principali archivi: il Catasto Terreni e il Catasto Fabbricati.

• Il Catasto Terreni è l’archivio che contiene le mappe in scala di tutti i terreni agricoli e i fabbricati rurali. Ogni particella viene delineata graficamente per consentire una precisa identificazione dei confini e delle proprietà terriere.
• Il Catasto Fabbricati archivia, invece, le planimetrie catastali, anch’esse in scala, di tutti i fabbricati urbani. In questo caso, l’unità di base non è più la particella ma l’unità immobiliare, che consente di catalogare ogni singolo fabbricato urbano.

È importante ricordare che una particella catastale del Catasto Terreni può includere uno o più edifici urbani, che vengono registrati anche nel Catasto Fabbricati. Per distinguere ciascun immobile situato all’interno della stessa particella, viene attribuito un numero di subalterno. Questo identificativo è fondamentale per garantire una gestione accurata e una consultazione agevole delle informazioni relative ai singoli fabbricati.

La tecnologia digitale permette oggi di localizzare le particelle catastali utilizzando strumenti che accostano alle immagini di Google Maps le mappe catastali, ad esempio tramite il portale Catastomappe.

Tecniche avanzate di rilevamento

Per eseguire un rilevamento accurato delle particelle catastali, oggi sono disponibili diverse tecniche avanzate, ognuna adatta a specifiche esigenze e condizioni territoriali, esaminiamole insieme.

• Rilievo celerimetrico
  Questo metodo tradizionale si basa sulla misurazione di angoli e distanze con stazioni totali, fornendo dati dettagliati per rilievi di piccola e media scala. È particolarmente indicato quando si richiede precisione in aree circoscritte.
• Rilievo GPS
  Il rilevamento con GPS utilizza il sistema di posizionamento globale per determinare con esattezza le coordinate dei punti rilevati. Con il GPS differenziale, che si avvale di una stazione fissa di riferimento, si ottiene un’accuratezza elevata riducendo notevolmente gli errori di misurazione.
• Fotogrammetria da drone
  La fotogrammetria aerea effettuata con droni consente di catturare immagini dall’alto e di generare mappe tridimensionali dettagliate delle particelle. Questa tecnologia risulta particolarmente utile per coprire rapidamente aree estese e poco accessibili: è ideale quindi per rilievi su larga scala.
• Scanner laser 3D (LiDAR)
  Con questa tecnica avanzata, un impulso laser misura con precisione le distanze, producendo modelli 3D del terreno. Il LiDAR è estremamente utile per rilievi dettagliati in aree complesse o difficili da raggiungere, offrendo un livello di dettaglio unico.

Queste tecniche moderne consentono di personalizzare il rilevamento in base alle caratteristiche specifiche del terreno o dell’immobile, permettendo così di scegliere l’approccio più adatto per ciascun progetto. Valutare attentamente la conformazione e le particolarità dell’area da rilevare è fondamentale per garantire risultati estremamente precisi e completi.

Gli atti di aggiornamento catastale

L’aggiornamento delle particelle catastali è un’operazione essenziale ogni volta che una proprietà subisce modifiche significative, come frazionamenti, accorpamenti o cambi di destinazione d’uso. Queste variazioni devono essere registrate ufficialmente presso il Catasto, che si occuperà di aggiornare le mappe di riferimento.

Gli atti di aggiornamento catastale, necessari per rappresentare accuratamente le variazioni territoriali, possono essere diversi e comprendono:

• tipo mappale: richiesto per l’inserimento di nuovi fabbricati o per modifiche strutturali esistenti, questo atto assicura che ogni variazione sia correttamente rappresentata nelle mappe catastali;
• tipo di frazionamento: utilizzato per suddividere una particella in più porzioni distinte, come nelle vendite parziali di un terreno, richiede un rilievo dettagliato per definire i nuovi confini;
• tipo particellare: necessario per aggiornamenti complessi che riguardano sia la geometria sia la titolarità delle particelle, viene impiegato in tutte quelle situazioni che modificano la proprietà o la destinazione d’uso della particella.

Questi documenti sono essenziali per permettere al professionista di realizzare un aggiornamento che rispecchi fedelmente la realtà territoriale, garantendo la coerenza tra la mappa catastale e la situazione effettiva del terreno o immobile.

Abbiamo visto che la comprensione del funzionamento delle particelle catastali, dei metodi di rilevamento e dei tipi di atti di aggiornamento è essenziale per operare con precisione nel catasto. Le tecnologie moderne, dai droni al GPS, permettono di effettuare rilievi accurati e aggiornamenti catastali in modo efficiente. In questo contesto, mantenere un alto livello di competenza e aggiornarsi costantemente rappresenta un vantaggio fondamentale per tutti i professionisti del settore.