In caso di mancato rinnovo dell’affitto dell’immobile prima della scadenza scopri cosa puoi fare secondo la legge.
Può capitare che il proprietario dell’immobile possa scegliere di riappropriarsene. In questo articolo cerchiamo di capire se può farlo e se il mancato rinnovo dell’affitto alla prima scadenza è legale.
Considerando che il locatore non vincolato dall’agire in questo modo, egli deve comunque rispettare una determinata procedura premessa la sussistenza di motivazioni ben precise. Scopriamo perché il rinnovo alla prima scadenza è tacito secondo la legge italiana e cerchiamo quindi di comprenderne le ragioni e le tempistiche del rispetto di determinati tempi.
Quali sono i motivi per non rinnovare l’affitto alla prima scadenza
Il locatore può procedere al mancato rinnovo dell’affitto alla prima scadenza per i seguenti motivi:
- se la destinazione dell’immobile è propria del proprietario;
- mancato utilizzo del bene da parte dell’inquilino;
- ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’immobile locato o del suo edificio;
- possibilità per il conduttore di avere a disposizione un altro immobile;
- volontà di vendere l’immobile a terzi.
Si ricorda che tale norma si applica sia ai contratti di locazione a canone libero (di durata 4 anni + 4) sia ai contratti stipulati con il canone concordato (di durata 3 anni + 2).
Qualora il proprietario non intenda attuare il rinnovo dell’affitto alla prima scadenza è tenuto a dare la disdetta all’inquilino specificando le motivazioni per cui si riappropria dello stabile. Secondo la normativa, la comunicazione deve essere effettuata tramite un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza de contratto.
Qualora al locatario vengano lasciati i locali, non è sufficiente a dimostrare il rinnovo tacito della locazione né la rinuncia del proprietario ad avvalersi degli effetti dell’intervenuta scadenza del termine del rapporto contrattuale. Il rinnovo tacito dell’affitto alla prima scadenza non avviene nei seguenti casi:
- Il proprietario rifiuta di rinnovare il contratto;
- L’inquilino, in caso di gravi motivi, recede dal contratto.
La differenza, rispetto alla prima scadenza, sta nel fatto che si può disdire il contratto alla seconda scadenza senza fornire una motivazione e, dunque, per finita locazione.
Che succede se non si rispettano gli accordi?
Se il mancato rinnovo dell’affitto alla prima scadenza è supportato da motivazioni che rientrano tra quelle riconosciute dalla legge e se il proprietario ha dato la disdetta in maniera corretta ed entro ile tempistiche stabilite dalla normativa, può succedere che tutto fili liscio o che una delle parti non rispetti gli accordi.
L’inquilino, infatti, potrebbe rifiutarsi liberare la casa spontaneamente; in questo caso, il locatore può agire per vie legali per ottenere la condanna al rilascio dell’immobile. La domanda si propone con ricorso al tribunale competente in base al luogo in cui è situato l’immobile affittato.
Il giudice, qualora l’inquilino compare e non si oppone in fase di udienza di discussione, pronuncia ordinanza di rilascio per la scadenza indicata dal proprietario all’interno della disdetta. Nel caso in cui il conduttore non si presenti in tribunale, il giudizio prosegue e il giudice può disporre, durante il processo, il rilascio dell’immobile al proprietario.
Infine, se l‘inquilino si presenta all’udienza ma si oppone al rilascio, il giudice tenta una conciliazione fra le parti: qualora vada a buon fine, egli redige un verbale con titolo esecutivo; mentre se il giudizio prosegue, si conclude con sentenza ed il giudice, comunque, può decidere in qualsiasi momento il rilascio dell’immobile. In questo caso, se il proprietario non utilizza la casa secondo quanto previsto dalla motivazione del mancato rinnovo, è passibile di sanzioni.
Il locatore, infatti, è tenuto per legge ad adibire l’immobile alla destinazione d’uso e attività per cui ha esercitato la disdetta entro un termine di 12 mesi dalla data in cui ne ha riacquistato la disponibilità, in caso contrario, l’inquilino può agire in giudizio per ottenere il ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni del contratto disdettato oppure il risarcimento del danno subìto, da elargire in 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
