Probabilmente, ogni cittadino italiano si è trovato almeno una volta nella vita con la necessità di ristrutturare casa. La prima domanda che si è sicuramente posto è: “Come devo muovermi?”.
La prima mossa è quella di contattare un tecnico abilitato per una valutazione generale e la presenza dei presupposti per iniziare. Questo perché, secondo la Legge italiana, esistono delle regole edilizie, strutturali, catastali ed energetiche che ogni proprietario di case deve conoscere e rispettare assolutamente.
Gli argomenti che verranno trattati in questo articolo:
Le tipologie di interventi edilizi
L’art. 3 del Testo Unico sull’Edilizia definisce nei dettagli gli interventi edilizi, i quali sono:
- Interventi di manutenzione ordinaria: in questa categoria rientrano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture di un immobile, oltre a quelle utili per integrare o mantenere in piene efficienza gli impianti tecnologici già presenti.
- Interventi di manutenzione straordinaria: sono indirizzati agli edifici che necessitano di rinnovamento e sostituzione di alcune delle loro parti strutturali e quelli riguardanti i servizi igienico-sanitari e tecnologici, che possono essere realizzati ex novo oppure integrati. Questi interventi, però, non devono assolutamente alterare la volumetria complessiva degli edifici e la loro destinazione d’uso.
- Interventi di restauro e risanamento conservativo: rientrano in questa categoria quelli atti a conservare l’organismo edilizio e a preservare la funzionalità dell’edificio tramite un insieme di opere che, rispettando gli elementi tipologici e strutturali, possono mutare la sua destinazione d’uso, a patto che questi elementi siano compatibili con quelli presenti nei piani attuativi contenuti nello strumento urbanistico.
- Interventi di ristrutturazione edilizia: trasformano in tutto o in parte un edificio e comportano l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi impianti ed elementi. Il D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), che nel settembre 2020 è stato convertito in Legge, ha stabilito che in questa categoria rientrano anche gli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici.
- Interventi di nuova costruzione: riguarda la costruzione di nuovi edifici in base a quanto stabilisce il piano regolatore comunale.
- Interventi di ristrutturazione urbanistica: sono rivolti alla sostituzione del tessuto urbanistico-edilizio già esistente con un altro diverso.
Tutti gli interventi sopra descritti necessitano di apposite autorizzazioni, le quali sono:
Cos’è la CIL (Comunicazione di Inizio Lavori)
La CIL (Comunicazione di Inizio Lavori) è una procedura mediante la quale si comunica al comune l’inizio dei lavori. È una comunicazione molto semplice che può essere fatta facilmente da ogni cittadino e non comporta l’intervento da parte di un tecnico.
I lavori che rientrano in questa comunicazione riguardano l’istallazione di pannelli solari sul tetto di un immobile oppure l’arredo delle aree intorno allo stesso.
La fattispecie dei lavori è elencata nel DPR 380 del 2001, al comma 2 dell’articolo 6, ossia:
- i lavori che riguardano la pavimentazione e la rifinitura degli spazi esterni;
- i lavori finalizzati a realizzare vasche di raccolta acqua e intercapedini interrate totalmente, quindi inaccessibili dagli estranei;
- i lavori finalizzati a soddisfare esigenze momentanee e che devono essere quindi rimossi nel momento in cui decade la loro funzionalità.
Cos’è la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)
Nel momento in cui è necessario l’intervento di un tecnico per i lavori previsti, bisogna utilizzare la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).
Anche se gli interventi edilizi non comportano versamenti a favore dei comuni interessati e possono tranquillamente iniziare anche senza permessi, è comunque previsto un progetto a loro sostegno.
Il termine asseverazione implica la responsabilità del tecnico, che deve dichiarare all’interno del documento quanto segue:
- la conformità degli interventi da fare a quanto stabilito dalle normative vigenti, soprattutto a quanto stabilito dal Comune nel piano urbanistico;
- la compatibilità dei lavori da svolgere con le leggi antisismiche vigenti e con la normativa che stabilisce gli standard energetici degli edifici;
- l’esclusione delle parti strutturali degli edifici.
A rientrare nell’ambito della CILA sono i lavori di manutenzione straordinaria. C’è da dire però che le parti strutturale dell’edificio non devono essere toccate, così come la destinazione d’uso e la volumetria.
Cos’è la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
La SCIA (Segnalazione di Inizio Attività) è una dichiarazione che può essere a carico sia del privato cittadino che dall’azienda chiamata a effettuare gli interventi edilizi.
Secondo l’articolo 22 del Testo Unico dell’Edilizia, gli interventi subordinati alla SCIA sono i seguenti:
- la manutenzione straordinaria sulle parti strutturale di un edificio o sui prospetti dell’edificio;
- gli interventi edilizi atti a restaurare e risanare l’edificio;
- gli interventi edilizi di nuova costruzione o ristrutturazione approvati dall’organo competente e che devono elencare le indicazioni di carattere plano-volumetrico, costruttivo e formale;
- gli interventi edilizi destinati a ristrutturare un edificio, che possono in tutto o in parte modificare il suo aspetto originario. In questa categoria rientrano gli interventi di demolizione e di ricostruzione.
Cos’è il permesso di costruire
Il permesso di costruire viene rilasciato dal Comune di riferimento ed è fondamentale per iniziare determinati lavori edilizi. Disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia, viene utilizzato per nuove costruzioni, ampliamenti oppure per interventi radicali di ristrutturazione.
Entrando nei dettagli, all’articolo 10 del Testo Unico viene enunciato che il permesso di costruire è necessario per:
- gli interventi di nuova costruzione;
- gli interventi di ristrutturazione edilizia che andranno a modificare in tutto o in parte la forma iniziale dell’edificio dettagliata nella visura catastale, nonché la volumetria complessiva o dei prospetti;
- gli interventi di ristrutturazione urbanistica.
Cos’è la super-DIA (Denuncia di Inizio Attività)
Regolata dal DPR datato 6 giugno 2021, la super-DIA (Denuncia di Inizio Attività Edilizia) era un provvedimento di natura amministrativa sostituito nel 2010 dalla SCIA.
Alla stregua della SCIA, la super-DIA era un’autocertificazione da inoltrare al ufficio comunale competente. Allegato all’autocertificazione doveva esserci il progetto redatto da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto).
Tale progetto serviva ad attestare la conformità dell’intervento alle norme igienico-sanitarie, urbanistiche, edilizie e ai requisiti tecnici, come l’isolamento termico.
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