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Indennità di occupazione: come calcolarla e a cosa stare attenti
Quante volte succede che un inquilino non lascia l’appartamento nonostante lo sfratto o le disdette dal locatore? Cosa può fare il proprietario in certi casi? Come muoversi? Tutte incognite senza risposta, fino ad’ora, dove cercheremo di analizzare una certa situazione e capire cosa ne è derivato, in modo che possa essere d’esempio a situazioni analoghe.
Procedendo con ordine, capiremo anche come si calcola l’indennità di occupazione, vedremo i passaggi, per ordine, delle possibilità da intraprendere.
Iniziamo col dire che il proprietario ha diritto a ricevere il corrispettivo dell’affitto fino alla restituzione dell’immobile. Ma andiamo a vedere i particolari.
La disdetta di locazione deve essere inviata entro sei mesi prima del tacito rinnovo e nel caso sia intervenuta, rispettando le tempistiche, o sia sopraggiunta un’intimazione di sfratto per morosità, l’inquilino è obbligato a pagare il canone pattuito nel precedente contratto, anche se quest’ultimo debba già ritenersi risolto.
La Giurisprudenza della Cassazione prevede che l’ammontare del canone citato sopra, deve essere da riferimento per determinare la misura minima del risarcimento dovuto, poiché è stata vietata, al proprietario, la libertà e il diritto di poter affittare l’immobile ad una terza persona, che avrebbe pagato.
Aggiunto al pagamento del canone, il locatore può richiedere una somma aggiuntiva per i danni, ma solo se dimostra di non aver potuto affittare l’immobile ad un prezzo maggiore, venderlo a scopi vantaggiosi o usarlo per scopi differenti.
Il canone di locazione risarcisce la misura minima senza nessuna necessità di presentare prove, mentre per un risarcimento più cospicuo bisogna dimostrare con documenti o testimonianze una delle tre opzioni descritte precedentemente.
Per rispondere a questa domanda dovremmo prendere in esame il caso del Tribunale di Torino, dove una coppia era intenzionata a vendere un appartamento, per ripagare i propri debiti, ma l’inquilina del suddetto non intendeva lasciare, in nessun modo, l’immobile. A causa della situazione venutasi a creare, i due, sono stati obbligati a procedere per vie legali, con uno sfratto. Il giudice fissò una data di rilascio che l’inquilina non rispettò, e la sua presenza impedì alla coppia di vendere l’appartamento. Inoltre, la donna non ha mantenuto il luogo in un buono stato, tutt’altro.
Di conseguenza, il valore dell’immobile è sceso e quest’ultimo punto rende superiore il risarcimento dovuto ai locatori, che hanno dovuto dimostrare il fatto e sia le ragioni che dimostrino sia stata l’inquilina a recare quei danni.
In questo caso specifico, i proprietari hanno presentato le prove e il tribunale ha accettato il risarcimento, ma solo in parte, perché non è stato provato che l’inquilina avesse impedito la visione dell’appartamento ad altri possibili inquilini.
Come fare a dimostrare che i danni vengono causati dall’inquilino in assenza di una fotografia che provi le condizioni dell’immobile al momento della consegna?
Secondo la legge, deve presumersi che l’immobile fosse, al momento dell’inizio della locazione, in buone condizioni, perciò tutti i problemi risultati al momento del rilascio devono presumersi essere stati causati dall’affittuario.