Durante la vendita di un immobile un problema che si può presentare è che i dati del catasto non corrispondono. Come mettersi in regola?
Il catasto è un registro pubblico che fornisce informazioni dettagliate e fondamentali sull’immobile, come i confini (ovvero l’ubicazione), le dimensioni e la classificazione.
Però, durante una compravendita si scopre che i dati del catasto non rispecchiano la planimetria reale e attuale dell’immobile. L’immobile può essere venduto in questo? La risposta potrebbe sorprenderti. Prima di rispondere ai quesiti è importante spiegare che casa è la planimetria catastale. Si tratta del disegno tecnico dell’immobile redatto in scale 1:200, ovvero, per esempio, un centimetro corrisponde a un metro di lunghezza reale.
Immobile non conforme al catasto: cosa fare prima di venderlo
Inoltre, ricordiamo che questo documento è un atto ufficiale che deve essere poi depositato nell’ufficio del catasto. Anzi più precisamente nell’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate – Territorio in base al luogo in cui è ubicato l’immobile.
In pratica, la planimetria catastale serve a documentare le caratteristiche dell’immobile, compresi la metratura superficiale, la posizione di porte e finestre e divisione interna dei vani. I dati poi possono essere consultati richiedendo una visura catastale oppure accedendo al sito dell’Agenzia delle Entrate e, in seguito, al Servizio “Consultazione rendite catastali”.
Durante una compravendita il notaio ha l’obbligo di controllare se l’immobile attuale è conforme alla planimetria registrata al catasto. Il controllo è obbligatorio dal 2010 e deve essere eseguito anche se il venditore rilascia una dichiarazione di conformità, perché potrebbe essere non corretta.
Infatti, qualora un immobile venduto risulti in seguito ai controlli non conforme alla planimetria catastale, le ripercussioni per il venditore possono essere anche molto gravi. Infatti, il notaio potrebbe anche annullare l’atto di vendita e obbligare il venditore a restituire il denaro già ricevuto e risarcire per danni l’acquirente.
Per fortuna, il venditore può mettersi in regola sanando le difformità catastali incaricando un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) per effettuare le necessarie modifiche. Attualmente, queste vengono eseguite in maniera telematica con un software denominato DOCFA (Documenti catasto fabbricati). I dati saranno trasmessi poi all’Agenzia delle Entrate e acquisiti come nuova planimetria.
Comunque sia, di solito il controllo dei dati catastali avviene durante la stipula del contratto di compravendita. In questo modo, il venditore evita le pesanti conseguenze a causa della nullità dell’atto di vendita.
Tuttavia, nella circolare numero 2 del 2010 l’Agenzia delle Entrate stabilisce che per le lievi difformità non è necessaria la variazione catastale. Sono considerate lievi difformità le modifiche che non cambiano il numero dei vani e dei locali oppure che non intervengono sul cambio di destinazione dell’immobile. Insomma, in generale, modifiche che non aumentano la rendita catastale attribuita all’immobile.
