Essere informati sulle normative vigenti è il primo passo per garantirsi una gestione condominiale equa e trasparente.
I condomini si trovano spesso a dover gestire spese comuni che non sempre risultano equamente distribuite. Questo può generare tensioni e controversie, specialmente quando un condomino ritiene che la ripartizione delle spese sia stata ingiustamente attribuita. Le azione che può intraprendere per ristabilire un clima di equità e serenità, però, sono purtroppo limitate.
Le spese che un condomino deve affrontare riguardano generalmente la manutenzione ordinaria e straordinaria degli spazi comuni, come ascensori, giardini, parcheggi, impianti di riscaldamento centralizzato e sistemi di sicurezza. In alcuni casi, ci possono essere interventi più specifici, come la rimozione di materiali pericolosi, che richiedono attenzione particolare. Gestire queste spese richiede una chiara comprensione dei criteri di ripartizione e del processo decisionale all’interno dell’assemblea condominiale.
Modifiche ai criteri di ripartizione delle spese condominiali: quando sono possibili?
La ripartizione delle spese condominiali è disciplinata da criteri specifici, che possono essere modificati solo con il consenso unanime di tutti i condomini. Questo principio è stato recentemente riaffermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 2415 del 31 gennaio 2018.
Il caso, recentemente esaminato dal portale di esperti “Brocardi.it”, coinvolgeva un abitante del condominio che si era opposto alla delibera dell’assemblea. Questa delibera prevedeva l’eliminazione di due canne fumarie in eternit, che servivano esclusivamente il suo appartamento. Inoltre, l’amministratore condominiale, agendo d’urgenza a seguito di un intervento dei Vigili del Fuoco, aveva fatto riparare delle falle, addebitando il costo della riparazione solo al condomino interessato.
Il Tribunale di Terni, in primo grado, aveva parzialmente accolto le istanze del condomino, annullando la parte della delibera che gli attribuiva i costi dell’intervento. La Corte d’appello di Perugia aveva invece successivamente confermato la validità della delibera, sostenendo che le canne fumarie servivano esclusivamente l’appartamento del condomino e quindi il costo della riparazione doveva essere a suo carico.
Ritenendo la decisione della Corte d’appello ingiusta, il condomino aveva deciso di rivolgersi alla Corte di Cassazione. Il ricorrente sosteneva che la Corte d’appello non aveva applicato correttamente gli articoli 1137 e 1135 del codice civile, poiché secondo lui l’assemblea condominiale aveva agito illegittimamente, incidendo sulla sfera giuridica di un singolo condomino senza il suo consenso.
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ribadendo che l’assemblea condominiale non può determinare responsabilità individuali senza il consenso unanime di tutti i condomini. La delibera che modifica i criteri di ripartizione delle spese senza l’approvazione di tutti i condomini è quindi da considerarsi nulla. Pertanto, eventuali deroghe ai criteri di ripartizione delle spese devono essere approvate all’unanimità, in quanto incidono sui diritti individuali dei singoli condomini.
