Una questione tutt’altro che semplice. Cosa succede all’inquilino se il proprietario vende casa. Effetti e normative
La vendita di un immobile affittato solleva numerose domande e preoccupazioni per gli inquilini che vi risiedono. Questo articolo mira a chiarire cosa accade realmente all’inquilino quando il proprietario decide di vendere la casa in cui vive.
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, è perfettamente legale per un proprietario vendere la sua casa anche se questa è attualmente occupata da un inquilino. Non è necessario attendere la scadenza del contratto di locazione per procedere con la vendita. Tuttavia, è fondamentale che il venditore informi l’acquirente della presenza dell’inquilino, poiché questo dettaglio può influenzare significativamente la decisione d’acquisto. Se questa comunicazione non avviene, potrebbero sorgere complicazioni legali che potrebbero portare alla risoluzione del contratto.
I diritti dell’inquilino durante la compravendita. Nonostante il cambio di proprietà, il contratto di affitto rimane valido e continua a produrre i suoi effetti tra le parti. Ciò significa che l’inquilino ha diritto a rimanere nell’immobile fino alla scadenza naturale del contratto senza subire variazioni nel canone d’affitto o nelle condizioni precedentemente stabilite. È importante sottolineare che l’unico cambiamento sostanziale riguarda la figura del locatore: al vecchio proprietario si sostituisce il nuovo acquirente dell’immobile.
Comunicazione della cessione e obblighi dell’inquilino. Una volta avvenuta la compravendita, l’inquilino deve essere informato formalmente del cambio di proprietà per sapere a chi versare i futuri canoni d’affitto. Se questa comunicazione non viene effettuata correttamente e l’inquilino continua a pagare al vecchio proprietario, non sarà tenuto a effettuare un secondo pagamento al nuovo locatore.
Il mantenimento delle condizioni contrattuali. Il trasferimento della proprietà non altera le condizioni stabilite nel contratto di locazione esistente. Questo include la durata del contratto e l’importo del canone d’affitto, che rimangono immutati fino alla loro naturale scadenza. Il nuovo proprietario assume tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto originale, compresa la possibilità di esercitare eventuali disdette anticipando sei mesi prima dell’automatico rinnovo del contratto.
Crediti verso il vecchio proprietario e registrazione dell’affitto. Se prima della vendita l’inquilina aveva dei crediti verso il vecchio locatore (ad esempio per riparazioni effettuate), questi possono essere fatti valere nei confronti del nuovo proprietario solo se l’affitto era stato registrato con data certa anteriore alla compravendita. In caso contrario, ovvero se l’affitto fosse “in nero”, emergono complicazioni significative per l’inquilino.
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, vivere nell’appartamento come inquilino non conferisce alcun diritto automatico di prelazione nell’acquisto dello stesso; tale diritto sussiste solo in casi specifici come nelle locazioni commerciali o salvo particolari disposizioni legislative o contractuali.
Conflitti tra nuovo proprietario ed inquilino. Nel caso emergessero conflitti tra il nuovo proprietario ed inquilino relativo alle condizioni abitative o ad altri aspetti legati all’affitto , entrambe le parti sono tenute a rispettate le clausole contrattuali previste inclusa quella relativa ai termini di disdetta . Solo circostanze eccezionalmente gravi possono giustifica una rescissione anticipata da parte dell’inquilino.