Quando siamo in affitto il proprietario di casa può rifiutarci il rinnovo del contratto? Ecco come stanno le cose.
È una domanda che chiaramente interessa principalmente gli inquilini, interessati per ovvi motivi a sapere se la legge autorizza il proprietario di casa a rescindere il contratto di affitto.
Come spesso capita quando parliamo di leggi, la risposta è: dipende. Parliamo di rescissione, recesso o disdetta? Nel mondo del diritto questi tre termini infatti identificano situazioni differenti, come vedremo.
Quand’è che il proprietario di casa può non rinnovare il contratto
Partiamo dalla rescissione, che scatta quando una persona è convinta di aver assunto un’obbligazione che risulta esagerata (e dunque sproporzionata) rispetto a quella presa su di sé della controparte. Insomma, si può rescindere un contratto in presenza di uno squilibrio contrattuale.
Da solo però questo squilibrio non basta. Bisogna che lo squilibrio si sia verificato perché una parte si è approfittata in maniera consapevole dello stato di pericolo o di bisogno in cui versava il “contraente debole”. Pensiamo a un inquilino che riuscisse a strappare un affitto a un prezzo stracciato approfittando del momento di grave difficoltà economica del proprietario.
Cosa ben diversa dal recesso contrattuale, che è il diritto di venire meno a un accordo vincolante. In altre parole, rescindere il contratto dipende dalla semplice volontà unilaterale di una delle parti. Possono esserci due tipi di recesso: il recesso legale (fissato dalla legge senza che le parti possano stabilirne modalità e condizioni, come nel caso del diritto di recesso del consumatore per gli acquisti a distanza) e il recesso convenzionale che, quando è previsto dalle parti, permette loro di stabilirne liberamente le modalità.
Infine abbiamo la disdetta, che non interrompe bruscamente il vincolo contrattuale. Con la disdetta, in maniera più semplice, ostacoliamo il rinnovo del contratto. In pratica, con la disdetta una parte non rinnova il contatto in scadenza.
Rescissione, recessione o disdetta: ecco cosa può fare il padrone di casa
Detto questo, è molto difficile che il padrone di casa possa rescindere il contratto d’affitto. Infatti dovrebbe dimostrare che l’affitto mensile concordato è irrisorio, di gran lunga inferiore alla media e che l’inquilino sia riuscito a ottenere sfruttando coscientemente una condizione di pericolo o di bisogno in cui versava quando le parte hanno concluso il contratto.
Come si può vedere, quella della recessione in questo caso è poco più di una ipotesi di scuola, visto che a dettare le condizioni è praticamente sempre il locatore. Inoltre la rescissione appare applicabile solo ai contratti istantanei, non a quelli di durata.
Il proprietario poi non può recedere dal contratto d’affitto, interrompendolo prima della sua scadenza naturale (come può fare invece il conduttore). Se l’inquilino non paga l’affitto o disattende altri obblighi, il padrone di casa però può rivolgersi al giudice per farlo sfrattare e ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento.
Rientra invece nelle possibilità riconosciute al proprietario quella di disdire il contratto di locazione, per impedirne il rinnovo alla scadenza. Sarà però tenuto al rispetto di alcune regole. la legge considera valida la disdetta solo se si presentano dei giustificati motivi. Inoltre il padrone di casa deve comunicare la disdetta all’inquilino con sei mesi di preavviso, con raccomandata o pec.
Disdetta dell’affitto, quando è valida
La disdetta è valida in questi casi previsti dalla legge, ovvero se
- il padrone ha bisogno dell’appartamento per sé o per la propria famiglia;
- l’inquilino ha disponibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune;
- l’inquilino, senza motivazioni precise, non occupa l’immobile in maniera continuativa;
- l’appartamento è situato all’interno di un edificio che è gravemente danneggiato, da ricostruire o ristrutturare;
- il proprietario ha deciso di vendere l’immobile e non dispone di altri appartamenti: il conduttore in questo caso ha il diritto di prelazione.
In sostanza: alla prima scadenza (generalmente 4 anni dopo la stipula del contratto) il padrone di casa può disdire il contratto e impedirne il rinnovo automatico soltanto se ci sono giustificati motivi e la disdetta è comunicata in maniera tempestiva all’inquilino. Invece alla seconda scadenza contrattuale (in pratica dopo i primi 4 anni) basta semplicemente il preavviso di 6 mesi e il rispetto della forma scritta.
