Il proprietario di casa non voleva darmi il deposito cauzionale. Il commercialista mi ha detto cosa fare per riprendermi i soldi

Quando si prende in affitto un’abitazione, l’inquilino al momento della firma del contratto di locazione è solito versare il deposito cauzionale. Si tratta quindi di una sorta di garanzia delle obbligazioni assunte con la firma del documento. Non si tratta quindi, come pensato da alcuni, di una sorta di anticipo del canone di affitto.

Bensì di una vera e propria cauzione che deve essere restituita al termine del contratto, salvo che sussistano condizioni legittime per trattenerla, come danni documentati all’immobile o morosità. In caso contrario, il proprietario è obbligato a restituire l’intero importo.

La questione è regolamentata normativamente, in particolar modo l’art. 11 della legge n. 392/1978, pone un limite massimo alla cauzione nelle locazioni abitative, pari a tre mensilità del canone, come tutela dei diritti degli inquilini.

Quando il proprietario può trattenere il deposito cauzionale?

Come abbiamo visto, il proprietario dell’immobile dato in affitto ha la facoltà di trattenere, in tutto o in parte, il deposito cauzionale solo in presenza di inadempimenti da parte degli inquilini. Entrando nel dettaglio, questi inadempimenti riguardano: mancato pagamento di una o più mensilità del canone, ritardi nei pagamenti delle spese condominiali, danni all’immobile non imputabili alla normale usura e violazioni contrattuali documentabili, come la mancata riconsegna delle chiavi o la rottura di arredi.

Nel caso in cui vi sia una rottura degli arredi, la trattenuta del deposito cauzionale dovrà sempre essere motivata e proporzionata. Vanno inoltre distinti danni e usura normale dei mobili. La giurisprudenza, infatti, sostiene che il locatore non ha la facoltà di addebitare all’inquilino i segni dell’usura ordinaria. Questi vengono infatti considerati come un normale deterioramento dovuto all’uso nel tempo.

Nel caso in cui l’immobile venga riconsegnato in buone condizioni e in assenza di morosità, il deposito cauzionale dovrà essere integralmente restituito. Per questo motivo, al termine della locazione, è consigliabile redigere un verbale di riconsegna firmato da entrambe le parti, corredato da foto o video che attestino l’assenza di danni. Qualora il proprietario non partecipi o rifiuti la firma, l’inquilino ha la facoltà redigere un verbale unilaterale da inviare tramite posta raccomandata o PEC, per tutelarsi in caso di contestazioni.

L’ex inquilino potrà richiedere la restituzione della cauzione – eccezion fatta per l’affitto in nero –  tramite comunicazione formale, questa dovrà avvenire preferibilmente  tramite raccomandata A/R o PEC, all’indirizzo del locatore o del suo rappresentante legale.

Va tuttavia sottolineato che non esiste un termine di legge preciso per la restituzione, sebbene la giurisprudenza ritiene congruo un periodo di 15-30 giorni dalla riconsegna dell’immobile. Se il locatore non provvede senza motivazione valida, l’inquilino può attivare un procedimento di mediazione obbligatoria e, se necessario, ricorrere alle vie legali per ottenere il rimborso.

Inoltre, in presenza di ritardi ingiustificati, il proprietario dovrà corrispondere anche gli interessi legali di mora, da calcolare a partire dalla data in cui in credito è divenuto esigibile. Attualmente il tasso di interesse è pari al 2,5%.