Una recente sentenza della Cassazione apre alla possibilità da parte del condominio di agire anche contro il regolamento nel caso si tratti di riscaldamento centralizzato.
Quando si vive o si ha un appartamento all’interno di un condominio si sa che bisogna seguire delle regole bene precise; sono regole comuni e che servono per il vivere tranquillo e sereno di tutti i condomini, ma anche e soprattutto per permettere al condominio stesso -attraverso la figura dell’amministratore- di affrontare determinate spese.
Condominio spesso vuol dire riscaldamento centralizzato, che altro non è se non l’avvio e lo spegnimento degli impianti di riscaldamento allo stesso orario per tutti. Gli orari sono stabiliti in assemblea di condominio e una volta definiti, i condomini sanno di dover affrontare determinate spese.
Proprio a fronte di queste, che tendono ad essere sempre più alte, i condomini spesso decidono di distaccarsi dal condominio almeno per quanto riguarda i riscaldamenti così da avere una maggiore flessione sull’uso della caldaia e un risparmio sui costi. Questa possibilità è offerta dalla riforma del condominio risalente al 2012, ma delle più recenti sentenze della Cassazione vanno meglio a definire i limiti di validità del distacco.
Distacco dal riscaldamento centralizzato, le imposizioni nulle e i doveri del condomino
La presenza di questa norma ha creato nel corso degli anni una serie di conflittualità all’interno dei condomini dove avviene il distacco. Due sono i punti che tornano in ballo: la questione delle spese di gestione per il condomino che si è staccato e la presenza di clausole all’interno del regolamento che vietano il distacco stesso.
Per quanto riguarda il primo punto, non parliamo delle spese che il condomino deve per forza di cose affrontare per staccarsi dal riscaldamento centralizzato, quanto invece quei costi di manutenzione che si affrontano per il riscaldamento comune.
È chiaro che una volta staccato dal condominio, molte delle spese affrontato precedentemente non sono più a carico del condominio, nelle sue tasche però pendono comunque altre tipologie di spese comuni che riguardano il riscaldamento centralizzato. Parliamo delle spese che riguardano la manutenzione straordinaria dell’impianto e della conservazione e messa a norma dello stesso, spese da affrontare insomma anche se non si usufruisce più dell’impianto.
Per quanto riguarda il secondo punto, cioè il divieto al distacco nel regolamento condominiale, la più recente sentenza della Cassazione -risalente al 2023- afferma che clausole del genere presenti all’interno del regolamento sono da considerarsi nulle, in quanto vìola il diritto del singolo condomino di gestire autonomamente la propria unità abitativa.
Le condizioni a norma di legge per il distacco
Premesso quanto scritto, la legge impone comunque il rispetto di determinate norme e condizioni per arrivare al distacco condominiale. Nello specifico, il distacco può avvenire se:
- non ci sono squilibri nell’impianto; cioè l’intervento non deve alterare il corretto funzionamento del sistema centralizzato.
- Nessun aggravio di spese sugli altri condomini, cioè non devono aumentare i costi per gli altri.
- Nessun danno di proprietà agli altri condomini.
Anche tutti questi criteri sono stati confermati da una sentenza della Corte di Cassazione nel 2020.
