Non è piacevole se si è affittuari di un immobile ricevere la lettera di disdetta da parte del locatore: la normativa vigente parla chiaro
I contratti di locazione, sia civili che commerciali, hanno una durata minima stabilita dalla legge. La durata del contratto è importantissima per comprendere quando e come un locatore può disdire il contratto. La legge italiana prevede specifiche circostanze in cui il locatore può interrompere il rapporto di locazione alla prima scadenza del contratto.
È fondamentale che il locatore rispetti tutte le procedure e motivi chiaramente la disdetta per evitare sanzioni e controversie legali.
Disdetta del locatore alla scadenza del contratto
La disdetta del locatore al termine della prima scadenza rappresenta un delicato equilibrio tra gli interessi del conduttore, che desidera stabilità, e quelli del locatore, che potrebbe avere bisogno di riappropriarsi dell’immobile. La legge italiana, precisamente l’art. 3 della Legge n. 431/1998, regolamenta questo diritto, stabilendo che il locatore può comunicare la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Per i contratti abitativi a canone libero (4+4), ciò significa che il locatore può disdire il contratto alla fine dei primi quattro anni, mentre per quelli a canone concordato, alla fine dei primi tre anni.
I motivi per cui un locatore può disdire il contratto sono specificati dalla legge e devono essere chiaramente indicati nella comunicazione di disdetta. Questi motivi includono:
1. Uso Personale o Familiare: Il locatore o un suo familiare entro il secondo grado ha necessità di usare l’immobile per abitazione, attività commerciale, artigianale o professionale.
2. Finalità Pubbliche o Sociali: L’immobile è destinato a scopi pubblici, sociali, mutualistici, assistenziali, culturali o religiosi, e il locatore deve offrire un altro immobile idoneo al conduttore.
3. Altro Alloggio Disponibile: Se il conduttore possiede un altro alloggio libero e idoneo nello stesso comune.
4. Ricostruzione o Ristrutturazione: Se l’immobile deve essere ricostruito o ha bisogno di lavori per garantirne la stabilità.
5. Mancato Utilizzo: Se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
6. Vendita dell’Immobile: Se il locatore intende vendere l’immobile e non possiede altri immobili a uso abitativo.
La disdetta deve essere comunicata per iscritto mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. La comunicazione deve contenere i motivi specifici della disdetta, pena la nullità della stessa.
Alla seconda scadenza del contratto, le parti possono decidere di rinnovare il contratto, rinegoziarlo o terminare il rapporto locativo. Se il contratto non viene disdetto, si rinnova automaticamente alle stesse condizioni. Il locatore, con una disdetta tempestiva, può ottenere il rilascio dell’immobile.
Per i contratti non abitativi, il locatore può negare il rinnovo solo nei casi indicati dall’articolo 29 della Legge n. 392/1978. La comunicazione di disdetta deve avvenire almeno 12 mesi prima della scadenza. Se la disdetta è legittima, il conduttore ha diritto a un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone (21 per locazioni alberghiere).
Adempimenti fiscali e amministrativi
La disdetta del locatore comporta obblighi fiscali e amministrativi, tra cui il pagamento dell’imposta di registro di € 67,00 tramite il modello F24 Elide. L’onere del pagamento è del locatore, che può rivalersi sul conduttore per metà dell’importo.
Se il locatore ha optato per la cedolare secca, non è dovuta l’imposta di registro, ma deve comunque comunicare la disdetta all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI.
Se il locatore non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 12 mesi dalla disdetta, il conduttore può richiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese sostenute. Le sanzioni per il locatore includono anche il risarcimento del danno al conduttore, pari a 36 mensilità dell’ultimo canone.
