Si possono modificare i contratti di affitto? E se si apportano variazioni, devono essere registrate presso l’Agenzia delle Entrate? Cosa sapere
È possibile modificare un contratto di affitto? E, se lo è, in quali casi? Ebbene, proviamo ad approfondire la questione partendo da un principio di base. Generalmente, un contratto di affitto si può sempre modificare se sussistono almeno queste due condizioni: innanzitutto i suoi effetti devono risultare ancora in essere e non già esauriti; inoltre entrambe le parti devono essere d’accordo.
Pensiamo ad esempio al contratto di locazione e poniamo il caso di una rinegoziazione del canone d’affitto, derivante da novità impreviste che siano sopraggiunte durante il periodo di validità del contratto. Non potendo essere incluse nell’accordo iniziale, proprio perché non prevedibili, ecco che si può presentare la necessità di una variazione. Può essere dunque effettuata anche prima della scadenza naturale del contratto?
La risposta è sì, a patto che il contratto sia stato regolarmente registrato: ovvero che sia stato validato dall’Agenzia delle Entrate in forma scritta entro massimo 30 giorni dalla data di stipula o, se anteriore, a partire dalla sua effettiva decorrenza. Ma come bisogna agire affinché la nuova formula di accordo sia regolare e valida a tutti gli effetti?
Le procedure ammesse ai sensi di legge per modificare i contratti di fitto
Sono due le procedure tra cui scegliere per effettuare regolarmente una o più modifiche al contratto di locazione in essere. La prima, definita risoluzione contrattuale, prevede l’annullamento dell’accordo precedente e la sua sostituzione con uno integralmente nuovo. A sua volta, anche questo nuovo contratto dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate.
In alternativa, è possibile scegliere di mantenere il contratto in essere e di integrare ad esso una nuova scrittura privata che espliciti le variazioni e modifiche concordate tra le parti. Ma attenzione: questa scrittura privata diventa efficace in tutti i suoi effetti ed a pieno diritto anche se non viene registrata presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che le modifiche non riguardino il canone.
In questo caso, infatti, dovendo essere necessariamente dichiarato per motivi di ordine fiscale e dando origine ad un’ulteriore liquidazione di imposta, la scrittura privata deve essere registrata. Se la modifica invece riguarda altre condizioni, come ad esempio il recesso e la variazione dei tempi e delle modalità per poterlo esercitare, così come altre clausole ad esempio relative agli animali da appartamento, al permesso di fumare o simili, allora l’integrazione privata non dovrà obbligatoriamente essere registrata.
