Chi decide per il pagamento delle pulizie in un condominio? E chi paga? Andiamo a chiarire la questione per evitare fraintendimenti e problemi.
In numerosi edifici condominiali, la presenza dell’addetto alle pulizie riveste un ruolo fondamentale per garantire l’ordine e la pulizia delle aree comuni. Tuttavia, qualora l’addetto richieda un aumento salariale, spetta a chi la decisione? In altre parole, è l’assemblea condominiale o l’amministratore, anche senza il consenso dell’assemblea, a decidere sull’aumento del compenso alla ditta di pulizie?
Come spesso accade in ambito giuridico, la risposta non è sempre immediata e cristallina. Più avanti, ci concentreremo sulle normative vigenti e sulle sentenze giudiziarie più recenti. Il ruolo dell’amministratore nella gestione del condominio è di fondamentale importanza. Egli è investito del potere, conferitogli dalla legge direttamente, di provvedere alle spese per la gestione ordinaria senza dover ottenere il consenso da parte dell’assemblea.
Condominio e pulizie: ecco tutte le regole per il pagamento
In base a una sentenza del Tribunale di Milano, spetta all’amministratore stipulare un contratto di appalto con una ditta di pulizie, in quanto tali contratti fanno parte degli “atti di ordinaria amministrazione”. Se l’ascensore si rompe nell’edificio, l’amministratore può decidere di chiamare un tecnico per la riparazione senza dover chiedere il permesso all’assemblea condominiale.
Nel contesto della gestione condominiale, si distinguono due categorie di attività: le attività di “ordinaria amministrazione” e le attività di “straordinaria amministrazione“. Le prime, come detto in precedenza, rientrano nella diretta competenza dell’amministratore, il quale può sostenere le spese inerenti senza l’autorizzazione dell’assemblea. Le seconde, invece, richiedono l’approvazione dell’assemblea dei condòmini, in base alle maggioranze stabilite dal codice civile.
Se l’amministratore vuole mettere dei fiori nuovi nel giardino comune, è ordinaria amministrazione. Se, invece, vuole assumere un avvocato per recuperare i soldi dai morosi, non deve chiedere il permesso all’assemblea. Ma se vuole costruire una piscina, allora deve chiedere il permesso. Il responsabile dell’amministrazione del condominio, qualora si trovi ad affrontare l’inflazione e l’aumento dei costi dei servizi forniti al medesimo, può procedere all’aumento delle quote ordinarie a carico di ogni condomino, senza dover preventivamente richiedere l’autorizzazione all’assemblea, purché tali incrementi non siano significativi.
Ogni decisione che implichi un onere economico rilevante, maggiore di quello che viene associato spesso alla gestione ordinaria, richiede l’approvazione dell’assemblea condominiale. Ciò vale anche per ogni contratto stipulato dall’amministratore, compresi quelli di ordinaria amministrazione. L’amministratore decide la sostituzione dell’illuminazione comune con delle luci a LED, il che comporta un costo notevolmente più superiore al budget dell’anno. Pertanto, tale decisione deve essere approvata dall’assemblea.
In conformità alle regole sopra citate, l’aumento di stipendio per il membro del personale addetto alle pulizie rientra generalmente nella categoria di amministrazione ordinaria. Però, se tale aumento comporta un onere troppo alto e supera il costo di gestione ordinario, l’assemblea dovrà approvare. Se l’amministratore decide di concedere un aumento salariale del 5% al membro del personale addetto alle pulizie, può farlo in modo indipendente. Tuttavia, se si parla di un aumento del 50%, questo deve essere approvato dall’assemblea condominiale.
