Condominio, che succede se accumuli debiti? Quando scatta il decreto ingiuntivo

Il tema delle morosità dei condomini è uno degli argomenti più dibattuti in ambito di questioni di condomini, e sembra essere una problematica in evoluzione in senso negativo. Secondo infatti le previsioni dell’associazione degli amministratori di immobili Anammi, nel primo semestre del 2025 si prevede una crescita del 20% dei ritardi nei pagamenti delle spese condominiali da parte dei nuclei familiari.

Cosa accade quando un condomino non paga le rate condominiali e risulta quindi moroso? come sappiamo, l’amministratore è tenuto ad attivare la speciale procedura per decreto ingiuntivo, ma quando scatta e come funziona? A queste domande rispondono gli esperti.

Decreto ingiuntivo per morosità, come funziona

Secondo il Codice Civile e a seguito della riforma del condominio, è prevista l’attivazione da parte dell’amministratore dell’edificio della procedura per decreto ingiuntivo, come previsto dal nono comma dell’art. 1129 del c.c., modificato dalla legge n. 220 del 2012. L’amministratore la attiverà entro 6 mesi dalla data di chiusura dell’esercizio, nel quale il credito esigibile è compreso, dovrà agire per la riscossione coattiva delle somme dovute.

La procedura di recupero forzato è spiegata nel primo comma dell’art. 63 delle disp. att. c.c., secondo cui “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo”. Ciò al fine della garanzia dell’equità nella ripartizione delle spese, e per non gravare sugli altri condomini. Come funziona quindi il decreto ingiuntivo?

L’amministratore si rivolge direttamente al tribunale affinché il giudice emetta un decreto immediatamente esecutivo, al fine di consentire al creditore di conseguire una tutela in tempi più veloci rispetto a quelli di un processo ordinario, in quanto il magistrato competente farà una valutazione sommaria, senza contraddittorio con il debitore, circa l’esistenza del credito.

L’emissione del provvedimento necessita che la somma per la quale è richiesto il decreto sia liquida ed esigibile e che il creditore dia prova scritta del credito; una volta emesso il decreto, questo viene notificato al debitore, che può presentare opposizione entro 40 giorni iniziando a sua volta una causa. Essendo il decreto immediatamente esecutivo, nonostante l’eventuale opposizione e il relativo giudizio, è consentito pignorare immediatamente i beni del condomino moroso – che prende il nome di procedura di esecuzione forzata.

I creditori, come previsto dall’art. 63 al secondo comma, non potranno agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini, ovvero dopo aver tentato di recuperare il credito da chi non è in regola con i pagamenti.