Compravendita senza certificato di agibilità, si rischia la nullità del contratto e non solo

Si può nei fatti portare a termine la compravendita di un immobile senza che questo abbia un certificato di agibilità? Sì e no. La situazione però può diventare complicata.

Se hai intenzione di acquistare un immobile oppure ti trovi nella condizione esattamente opposta di dover vendere la sequenza di azioni e la quantità di documenti da tenere in considerazione è piuttosto lunga.

Uno dei documenti più importanti è il cosiddetto certificato di agibilità. Un documento importantissimo perché certifica che l’immobile che viene venduto e acquistato ha tutti gli elementi in regola per essere un luogo sicuro. Che cosa succede però se questo documento non c’è? C’è il rischio di nullità dell’atto? Cerchiamo di fare chiarezza.

Cosa succede se manca il certificato di agibilità in una compravendita?

Per capire che cosa può succedere nel caso in cui manchi il certificato di agibilità in una compravendita occorre fare riferimento alla giurisprudenza. Perché, sono i casi in cui effettivamente la documentazione manca che aiutano a chiarire meglio quelle situazioni in cui la mancanza inficia l’atto, generando anche altri effetti collaterali, e quelle circostanze in cui l’atto benché assente non va a incidere sull’esito finale della compravendita.

E la prima notizia è che in caso di mancanza di certificato di agibilità, che poi nei fatti è un documento prodotto sotto forma di autocertificazione da parte del proprietario dell’immobile e inviato alle autorità locali, non c’è in automatico la nullità del contratto.

Ma questo non significa che si possa in ogni caso avere una compravendita senza certificato di agibilità. Andando a guardare alcune sentenze, per esempio della corte di Cassazione è emerso come si possa nei fatti innescare la nullità se ci sono altre violazioni.

La semplice mancanza del certificato non è però una causa sufficiente. Viene infatti molto spesso considerato semplicemente un vizio dell’immobile. Allo stesso modo non si può invocare la risoluzione del contratto per inadempimento se manca il certificato perché anche senza il certificato l’immobile non è incommerciabile. Il certificato diventa importante e può portare alla nullità e alla incommerciabilità dell’immobile se la mancanza del documento influenza negativamente quelli che sono gli usi previsti dell’immobile.

Da ultimo va tenuto conto della possibilità di produrre un certificato di agibilità dopo la conclusione dell’atto di compravendita. In questo ci sono alcune sentenze che ribadiscono come il certificato, se c’è consapevolezza da parte dell’acquirente che il documento al momento della firma non è presente, non può innescare la nullità dell’atto. E attenzione anche se cerchi di migliorare la classe energetica da inserire nel certificato.

Chiarito il ruolo del documento, cerchiamo di capire ora anche cosa va inserito nella autocertificazione che può sostituire il documento che viene rilasciato dall’ufficio tecnico del comune. Oltre ai dati del proprietario e di chiunque abbia eseguito i lavori, dato che l’agibilità va segnalata anche a seguito per esempio di modifiche a un immobile, occorre dichiarare che tutto ciò che è stato installato nonché la struttura dell’edificio corrisponde alle condizioni di base di sicurezza e igiene. Anche in caso di autocertificazione c’è poi comunque l’obbligo di avere un tecnico che abbia controllato gli impianti.