Compravendita casa: devi pagare molto di più con la nuova legge

La novità è stata introdotta dalla Legge di Bilancio del 2024 e riguarda la vendita della prima casa in un determinato caso. Una vera stangata.

Dal 1° gennaio 2024 la Legge di Bilancio per l’anno corrente ha introdotto una serie di novità in materia fiscale. Una delle più importanti e dibattute è la plusvalenza sulla vendita delle case che hanno usufruito dei lavori di ristrutturazione con il Superbonus del 110%.

Per plusvalenza si intende la differenza positiva tra il prezzo di acquisto e quello di vendita di un bene. Nel caso immobiliare si fa riferimento al prezzo percepito al momento della vendita e il prezzo di acquisto o costo di costruzione di un bene, aumentato di ogni altro costo riguardante lo stesso.

A chi si applica e come si calcola la plusvalenza

La Legge di Bilancio approvata per il 2024 ha previsto una tassazione extra, con una imposta sostitutiva del 26%, sulle plusvalenze relative alle vendite di immobili sui quali sono stati realizzati interventi di ristrutturazione con le agevolazioni del Superbonus.

Questa regola si applica per le vendite di immobili effettuate dal 1° gennaio 2024 e a condizione che la compravendita avvenga entro 10 anni dalla fine dei lavori. Nei fatti si tratta di una tassazione che resisterà per lungo tempo, considerando che il Superbonus è stato introdotto nel 2020.

La tassazione della Plusvalenza -che vale anche per le agevolazioni del superbonus al 90, 70 o 65%- è calcolata solo su determinati immobili e il riferimento temporale è la data di conclusione dei lavori e non quella di acquisto del bene, per calcolare i 10 anni. In altre parole, chi ha terminato i lavori agevolati con il superbonus nel 2023 deve attendere il 2033 per vendere casa tranquillamente e senza vedersi calcolata la tassazione della plusvalenza.

Tuttavia ci sono delle eccezioni. La stessa Agenzia delle Entrate ha recentemente specificato, che in calcolo della plusvalenza non avviene quando:

• gli immobili sono acquisiti a seguito di successione causa morte;
• l’immobile è adibito a prima casa del cedente o dei suoi famigliari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla vendita;
• infine per immobili ceduti dopo interventi di riqualificazione finalizzati tramite bonus fiscali ordinari.

La plusvalenza nel caso di riserva di proprietà

Se su un immobile sono stati effettuati lavori con agevolazioni del Superbonus e questo è ceduto con clausola di riserva della proprietà, il calcolo del decennio ai fini della imponibilità della plusvalenza ha come momento conclusivo il pagamento dell’ultima rata di prezzo e non dalla stipula del rogito.