In caso di contratto di locazione, scopri quali sono gli obblighi che il proprietario deve seguire, pena la decadenza del contratto. Fai attenzione!
In fase di firma del contratto di locazione il proprietario deve consegnare al locatario, oltre all’immobile, alcuni documenti importanti, tra cui l’agibilità e l’attestato di prestazione energetica. Oltre agli obblighi burocratici che spettano al proprietario, chi vuole dare un immobile in affitto non solo ha l’obbligo di consegnarlo pulito e imbiancato, oppure con o senza mobili a seconda di quanto pattuito con chi ci andrà ad abitare, ma deve bensì considerare anche altri obblighi da rispettare.
A questo punto la domanda sorge spontanea: la casa in affitto come deve essere consegnata all’affittuario? In questo articolo esploreremo questa situazione in modo da non incorrere in errori o mancanze. Quindi non ci dilunghiamo oltre e scopriamo tutti i dettagli.
Destinazione d’uso dell’immobile e non solo
Innanzitutto, l’immobile deve essere adibito all’uso abitativo: il proprietario è tenuto a garantire al proprio inquilino che l’ambiente è idoneo ad essere utilizzato per la destinazione abitativa, supportata da documentazione necessaria: ciò significa che il locatore dovrà fornire alcuni documenti tecnico-amministrativi che lo attestano, ovvero l’agibilità e l’attestato di prestazione energetica. Nel caso in cui la documentazione venisse negata, il locatario ha diritto a richiedere la risoluzione del contratto.
Qualora, invece, il documento venisse a mancare al momento della sottoscrizione del contratto, o se l’agibilità venisse revocata in una fase successiva alla stipula del contratto, il proprietario non risulta inadempiente e la locazione risulterebbe comunque valida, purché ci sia stata, da parte dell’inquilino, un utilizzo reale dell’immobile.
Il locatore risulta essere responsabile qualora l’agibilità viene sospesa durante il contratto di affitto e, di conseguenza, il coinquilino non andrebbe ad utilizzare l’immobile per l’uso pattuito. In altre parole, tutto dipende dal fatto che l’inquilino possa o non possa utilizzare la casa in affitto per l’uso accordato.
Il secondo documento indispensabile per poter dare una casa in affitto è l’attestato di prestazione energetica, noto anche come Ape. Quest’ultima è una certificazione che riporta le prestazioni energetiche di un edificio o di una unità immobiliare e le raccomandazioni per il loro miglioramento.
Il proprietario dell’immobile deve far predisporre l’Ape in due tipologie di casi: se egli intende fare un annuncio commerciale del mobile che si vuole affittare in quanto, quest’ultimo deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica indicata nell’attestato; fatta eccezione per le locazioni di edifici residenziali utilizzati per meno di quattro mesi all’anno; e nel caso in cui si voglia concludere un nuovo contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, se tale contratto è soggetto a registrazione.
Di seguito vengono riportati i casi in cui il proprietario non deve consegnare l’attestato di prestazione energetica al conduttore:
- contratto di locazione non soggetto a registrazione perché si tratta degli accordi di natura transitoria a condizione che non superino i 30 giorni complessivi nell’anno;
- contratto che non può essere considerato come nuova locazione: nel caso delle proroghe, delle cessioni di contratto, del subentro nei contratti in caso di cessione d’azienda, ecc.
La legislazione, inoltre, prevede che i nuovi contratti di locazione abbiano al loro interno una specifica clausola in cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto, insieme all’Ape, tutte le informazioni e i documenti necessari riguardanti le prestazioni energetiche dell’immobile.
La legge prevede una sanzione sia per il proprietario sia per l’inquilino in caso di omessa dichiarazione o mancata allegazione dell’Ape, quando è dovuta e l’importo della sanzione varia a seconda di locazione di interi edifici (la sanzione va da 3.000 a 18.000 euro) e locazione di singole unità immobiliari (sanzione da 1.000 a 4.000 euro), qualora la durata della locazione non è superiore a tre anni, la sanzione è ridotta alla metà. In ogni caso, il pagamento della sanzione non esclude l’obbligo di presentare al ministero dello Sviluppo Economico la dichiarazione o la copia dell’attestato entro 45 giorni dal pagamento stesso.
