Una recente sentenza ha stabilito che l’agibilità e lo stato legittimo di un immobile sono due concetti diversi e precisa quali sono le differenze sostanziali.
Il Decreto Semplificazione n. 76/2020 ha modificato di recente lo stato legittimo degli immobili, mentre l’agibilità è in vigore da moltissimo tempo ed è stata unificata con il criterio di salubrità, dando vita al certificato di agibilità.
Il D.Lgs. n. 222/2016 lo ha trasformato il certificato di agibilità in “Segnalazione Certificata di Agibilità” e deve essere attestata da un tecnico abilitato.
Certificato di agibilità: la sentenza che valuta lo stato di legittimità
Una recente sentenza del Consiglio di Stato n. 7740 del 24 settembre 2024, ha valutato il rapporto tra agibilità e stato legittimo. Il caso in esame riguardava il trasferimento di una rivendita di tabacchi. Per tale trasferimento la normativa prevede che alla domanda deve essere allegata tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistico-edilizia e la sua destinazione d’uso.
Il caso ha creato molti dubbi su due aspetti fondamentali:
- il primo riguardava l’idoneità della documentazione che attesti la regolarità urbanistica ed edile del locale commerciale;
- il secondo riguardava il certificato di agibilità presentato, rilasciato dal Comune, che si riferiva a un titolo urbanistico adibito a locale commerciale.
Nella domanda oggetto della sentenza, è stata allegata la documentazione che attesti la regolarità urbanistico-edilizia con un certificato di agibilità datato aprile 2016.
La decisione del Consiglio di Stato sorprende in quanto afferma che il certificato di agibilità di un immobile offre la prova che il bene è regolare sotto l’aspetto urbanistico-edilizio; il Comune non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità se l’immobile non ha i requisiti di salubrità o se la pratica edilizia fosse illegittima. Per il Consiglio di Stato, il problema non sussiste in quanto l’immobile ha tutte le caratteristiche richieste, provate dal certificato di agibilità rilasciato dal Comune.
La sentenza del TAR: stabilisce una differenza sostanziale tra agibilità e stato legittimo
La sentenza del Consiglio di Stato fa molto discutere, in quanto precedentemente una sentenza del TAR (n. 2046 del 24 giugno 2024) ha ribadito il concetto per cui il permesso di costruire e il certificato di agibilità derivano da presupposti diversi e non collegabili tra loro. I giudici del TAR hanno sentenziato che il permesso di costruire e il certificato di agibilità non sono collegati e non sovrapponibili.
Il certificato di agibilità deve dimostrare che l’immobile sia stato realizzato secondo la normativa vigente in materia di igiene, sicurezza e salubrità. Mentre il titolo edilizio deve accertare che le norme urbanistiche ed edilizie siano state rispettate. Pertanto, il rilascio del certificato di agibilità non preclude al Comune, in momenti anche successivi, di contestare la presenza delle difformità rispetto al titolo edilizio.
La normativa in campo edile e urbanistico è complessa e spesso si può cadere in errore, da considerare che ogni caso ha una sua particolarità. È fondamentale leggere le carte con attenzione per verificare in concreto la situazione del proprio immobile.
