Se un immobile in affitto ha “vizi” di agibilità, il conduttore è comunque tenuto a pagare regolarmente il canone? Scopriamolo insieme.
Il caso è emerso di recente in un Comune della Regione Veneto: un’inquilina si è rifiutata di pagare per numerosi mesi il canone di affitto perché una parte dell’immobile, ovvero il seminterrato, risultava priva del certificato di agibilità. Così la proprietaria, dopo aver sollecitato la conduttrice a versare le mensilità arretrate ed aver atteso invano i pagamenti che riteneva dovuti, si è infine rivolta al tribunale.
La richiesta avanzata dalla proprietaria dell’immobile è stata duplice, ovvero lo sfratto dell’inquilina e la risoluzione del contratto. Di contro, la conduttrice ha richiesto invece la dichiarazione della nullità dello sfratto e del contratto di locazione proprio perché privo di certificato di agibilità. Dunque qual è stato il responso del tribunale?
Ebbene, per giungere a sentenza il tribunale ha valutato le inadempienze di entrambe le parti e le ha comparate per far emergere il grado delle rispettive responsabilità della locatrice e della conduttrice in base alla legge. E se da un lato si è pronunciato per la risoluzione parziale del contratto per quanto afferente al seminterrato inagibile, dall’altro ha condannato l’inquilina al risarcimento non solo dei canoni mensili non corrisposti, ma anche di una indennità di occupazione. Ma sulla base di quali ragioni, essendo il seminterrato effettivamente non agibile?
I principi che hanno condotto alla sentenza di condanna
Il principio cardine su cui il tribunale ha fondato la sentenza riguarda il sussistere dell’effettiva possibilità di utilizzo e godimento del bene locato: in altre parole, essendo il seminterrato godibile e fruibile, pur in assenza di certificato di agibilità, il mancato pagamento dei canoni mensili da parte dell’inquilina è stato considerato dal tribunale non giustificabile.
Se il seminterrato fosse risultato assolutamente inutilizzabile ed avesse inciso fattivamente sul godimento ed utilizzo dello stesso, allora la conduttrice avrebbe potuto sospendere il versamento del canone in proporzione dell’inadempimento della proprietaria, e dunque in questo caso in misura parziale rispetto all’ammontare totale dell’affitto mensile, essendo il seminterrato solo una porzione dell’intero immobile.
Il tribunale, inoltre, ha contestato e riconosciuto alla conduttrice anche l’assenza di buona fede, perché ha potuto accertare che già anni prima, pur essendo a conoscenza dell’inagibilità, aveva accettato di sottoscrivere il contratto di locazione. Ciò, secondo il tribunale, ha comportato quindi per la conduttrice il venir meno al principio di lealtà e di buona fede contrattuale.
