Acquistare casa in condominio può comportare delle sorprese inaspettate sulle spese condominiale arretrate e non pagate.
La normativa sulla riforma del condominio del 2012, ha modificato la normativa in riferimento alla responsabilità solidale tra acquirente e venditore.
Il codice civile all’articolo 63, disciplina che l’acquirente di un’unità immobiliare è obbligato solidalmente con il venditore al pagamento delle rate condominiali anche se non sono state versate. Il vincolo solidale si limita all’anno in corso e a quello precedente alla data di acquisto.
Acquisto casa in condominio e debiti condominiali del venditore
Questo significa che l’acquirente dovrà rispondere dei debiti condominiali del venditore per i due anni antecedenti alla data di acquisto, ma non oltre. Questa responsabilità sussiste a prescindere dai patti stipulati nell’atto di compravendita.
Nel caso in cui il condominio, per lungo periodo, non ha approvato i bilanci, la situazione non cambia. In effetti, in assenza di bilanci non approvati, l’obbligo del pagamento delle quote condominiali permane, anche se questa situazione rende difficile stabilire la quota di competenza per ciascun condomino. Anche in assenza di bilanci approvati, il nuovo acquirente è obbligato al pagamento di solo due anni delle quote condominiali e non oltre.
L’acquirente ignaro dei debiti del venditore, ha diritto a rivalersi per i debiti condominiali sorti prima della data dell’acquisto. Il diritto di rivalsa è un’azione fondamentale, per proteggersi da eventuali ulteriori debiti previsti prima dell’acquisto.
Quando si acquista un immobile in condominio, l’amministratore di condominio, anche in assenza di bilanci approvati, ha l’obbligo di rilasciare un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti delle quote e oneri condominiali. A regolare tale obbligo è il codice civile all’articolo 1130, che prevede la trasparenza nei rapporti condominiali. L’attestazione rilasciata dall’amministratore di condominio è utile per valutare l’acquisto dell’immobile.
Infine, l’assenza di bilanci approvati, non limita l’amministratore di condominio di agire contro i morosi. L’amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo sulla base del bilancio preventivo.
Casa acquistata all’asta e debiti condominiali
Anche l’acquirente che acquista una casa all’asta in condominio, è obbligato al pagamento delle quote condominiali. Secondo l’articolo 63, comma 4 del Codice civile, l’acquirente che subentra nei diritti del condominio, è obbligato solidalmente al pagamento delle quote non pagate dell’anno in corso e dell’anno precedente.
Pertanto, l’aggiudicatario dell’asta, non dovrà coprire i debiti totali con il condominio, ma solo gli ultimi due anni, che partono dalla data di trasferimento dell’immobile. Di solito, il totale dei debiti condominiali sono indicati nella perizia allegata all’avviso di vendita del bene. Se tali spese non sono indicate, il custode è obbligato a dare informazioni precise sulle somme a debito a carico dell’aggiudicatario.
