Per legge, in condominio si devono pagare le giuste quote di spese condominiali, anche se ciò comporta un rimborso retroattivo.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 23739 del 4 settembre 2024, ha stabilito che è legittimo riconoscere ai condomini danneggiati da un calcolo errato il rimborso della differenza tra quanto pagato in eccesso rispetto a quanto si sarebbe dovuto pagare alla luce di dati corretti. L’ordinanza riguarda quindi la delicata questione delle tabelle millesimali.
Le tabelle sono uno strumento fondamentale per la gestione dei condomini e, di conseguenza, un’eterna causa di conflitti. Tali documenti rivelano infatti la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto all’intero edificio (la quota è appunto espressa in millesimi, laddove l’intero edificio è considerato come 1000/1000). Le tabelle millesimali servono dunque a determinare principalmente la ripartizione delle spese e i diritti di voto attraverso dei coefficienti previsti per legge.
In base a ciò, ogni condomino contribuisce alle spese comuni in base alla propria quota millesimale. Inoltre, la stessa quota influisce anche sul peso del voto di ciascun condomino nelle assemblee condominiali: chi ha più quote ha più peso “politico” fra gli altri condomini.
Il calcolo delle tabelle millesimali può rivelarsi non solo complesso ma anche soggetto a vari errori. Proprio dalle differenti interpretazioni dei criteri di calcolo possono sorgere degli aspri disaccordi fra le parti. Da qui, la già citata questione della modifica delle tabelle millesimali, che richiede l’unanimità dei condomini, tranne in casi di errore conclamato o variazioni significative.
Come chiedere il rimborso con arretrati al condominio per calcolo errato nelle tabelle millesimali
La Corte di Cassazione ha stabilito che, se un condominio è stato danneggiato da una tabella millesimale errata, è legittimo riconoscere il rimborso della differenza tra quanto pagato da ciascun condomino e quanto avrebbe dovuto pagare secondo la tabella corretta. Ciò implica che, dopo la correzione del documento, i condomini che hanno pagato meno del dovuto debbano restituire la differenza al condominio “danneggiato”.
Quando le tabelle contengono degli errori ne consegue che alcuni condomini possano pagare meno o più del dovuto. Proprio in merito a questa situazione, la Corte ha affermato che il risparmio ottenuto dai condomini che hanno pagato meno rappresenta un “arricchimento senza causa”. Pertanto, questi stessi condomini sono chiamati a restituire la differenza al condominio, in base all’articolo 204 del codice civile.
Tale sentenza è assai importante perché ha carattere costitutivo: ha effetti immediati e vincolanti per tutti i condomini. Di conseguenza la correzione delle tabelle millesimali e il relativo ricalcolo delle spese condominiali sono applicabili anche retroattivamente.
Bisogna però ricordare che le tabelle millesimali possono essere modificate solo con l’assenso di tutti i condomini, salvo due eccezioni. Quella già citata del calcolo dei millesimi errato e quella inerente la presenza di variazioni significative nelle unità immobiliari.
Il rimborso con arretrati è richiedibile direttamente all’assemblea di condominio. Di norma, bisogna presentare una perizia tecnica che metta chiaramente in luce l’errore nel calcolo millesimale. A quel punto si può richiedere la correzione delle tabelle millesimali e il rimborso delle somme pagate in eccesso. Una volta approvata la correzione, l’amministratore dovrà ricalcolare le quote millesimali e determinare gli arretrati dovuti. Ovviamente, tutti gli importi pagati in eccesso dovranno essere rimborsati a tutti i condomini interessati.
